｜ビル市場を知る｜～ビル市場の現状と将来～

多くのビルオーナーは、オフィスビルのあり方（契約条件）を、立地やスペックを基準に「坪数×坪単価」で考えます。
中小ビルの集客促進のために、一般的な戦術で考えられるのは、耐震補強、リフレッシュ工事、ICT環境対応などです。
しかし、仮にそれを行ったところで、満足な条件でテナントは確保できるのでしょうか？
そもそも貸し手が考える「理想のテナント＝ビルの規模（広さ）に見合うテナント」とはどれだけのボリュームなのか、下記のデータを見れば、そのテナント層を確保することが如何に難しいことかが明白です。

〔東京都従業者規模別統計／平成24年〕　東京都総務局

従業者数	事業所総数	1～4人	5～9人	10～19人	20～29人	30～49人	50～99人	100～199人	200～299人	300人以上
事業者数	627,357	344,619	129,556	77,125	28,671	20,358	13,282	6,267	1,870	2,875
事業所数対比	100.0%	54.9%	20.7%	12.3%	4.6%	3.2%	2.1%	1.0%	0.3%	0.5%
適正オフィス面積	―	3.6坪～	19.5坪～	35.9坪～	71.8坪～	107.7坪～	179.5坪～	359.0坪～	718.0坪～	1,077.0坪～
ビル分類	―	―	狭小・小規模ビル		中規模ビル	大規模ビル

上記のデータで見ると、狭小ビルを除いては、中小ビルのターゲットとするテナントのボリュームは、企業全体の4.6％～12.3％にしか過ぎません。

マーケティングの観点から考えれば、レッドオーシャンでの過当競争としか言い様がありません。

しかし、ここで着目して頂きたいのが、圧倒的ボリュームを誇る1～4名の従業者のマイクロ企業・アーリーステージの企業、士業やコンサルタント等の1名会社（以下「小規模事業者」といいます）です。

小規模事業者の多くは、不動産市場には自社に見合うサイズのオフィスビルがないことから、仕方なく居住用のワンルーム等を事務所代わりに利用するという、不満足なビジネス環境に置かれているのです。

ビルの建設では、容積をフルに使い、土地なりのフロア構成しか考えることはしませんが、小規模事業者向けにレイアウトまたは既存ビルを小規模事業者向けにサイジングを変えるだけで、ニーズにマッチするオフィスに近づきます。

不動産を単なる「箱」としてだけで捉えるのでなく、サイジング・時間軸（契約期間）・サービスの概念を変えるだけで、社会的にも必要とされる「場」となり、同時に充分なキャッシュフローを生む経営戦略となります。